+7 (495) 645 80 10Даниил Пономарев и Анна Кремнева прокомментировали самые интересные, по мнению портала Право.ру, законопроекты марта. В подборке — инициатива создать центр судебных экспертиз при Следственном комитете и несколько других проектов.
Текст: Евгения Ефименко
С 1 июля 2019 года девелоперы потеряют доступный и дешевый источник финансирования — средства дольщиков. Теперь они станут неприкосновенны на эскроу-счетах до окончания строительства. Такая защита денег дольщиков может привести к тому, что пострадают застройщики, а цены на жилье поднимутся еще выше. Законодатели предложили пару способов исправить ситуацию. Кроме того, в подборке — инициатива создать центр судебных экспертиз при Следственном комитете и несколько других проектов.
Заставить тех, кто не хочет
Проблема: Нередко застройщики, которые начали возводить дом, не могут его закончить из-за финансовых проблем. Недострой может стоять годами, а дольщики – столько же ждать своих квартир. Из этого есть выход – передать участок и обязанности жилищно-строительному кооперативу, который закончит строительство. Но чаще всего девелоперы не хотят добровольно расставаться со своими активами, а органы госвласти не могут заставить их это сделать, говорится в пояснительной записке к законопроекту № 671887-7.
Решение: Заксобрание Ленинградской области предлагает алгоритм действий на случай, если застройщик задерживает передачу квартир больше, чем на год. Он обязан обратиться к участникам долевого строительства с предложением создать ЖСК, которое получило бы имущество и обязательства девелопера. Если он не исполнит эту обязанность – орган исполнительной власти субъекта сможет инициировать его ликвидацию.
Адвокат КА Юков и партнеры Данил Пономарев
На практике участники долевого строительства часто пытаются достроить свой дом сами. Законопроект позволит им не ждать, пока объект закончат другие строительные компании, которые неохотно берутся за такие задачи.
Но законопроект может нарушить баланс интересов сторон, предупреждает Вячеслав Голенев из МКА Железников и партнеры . Платежеспособный застройщик может приостановить строительство из-за обстоятельств неопреодолимой силы или действий третьих лиц (например, спора с государственным органом). Если такой девелопер лишится возможности достроить дом, то дольщики тоже пострадают, предупреждает Железников. Кроме того, законопроект довольно небольшой, и там нет ответов на многие вопросы. Не рассматривается вопрос финансирования процедуры передачи активов и не регламентируется сама «реорганизация», говорит юрист КА Ковалев, Тугуши и партнеры Роман Курганов. Не говорится, что будет, если не все дольщики захотят вступить в кооператив, отмечает руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко. «Создание ЖСК и достройка требуют денег, их чаще всего не хватает и платить приходится самим членам кооператива», — поясняет эксперт.
Сдержать рост цен на жилье
Проблема: С 1 июля 2019 года девелоперы не смогут вкладывать в строительство деньги его долевых участников. Средства будут «заморожены» на счетах эскроу до конца стройки. Эта мера убережет от рисков дольщиков, но поставит под удар застройщиков. Компании лишатся доступного и дешевого источника финансирования и вынуждены будут брать кредиты в банке. Учитывая, что 80% жилья приобретается по договорам долевого участия, рынок сожмется, жилье подорожает и станет еще более недоступным, говорится в пояснительной записке к законопроекту № 674837-7. Сейчас закон устанавливает, что ставка целевых займов на строительство не может превышать ключевую ставку ЦБ больше, чем на 2%.
Решение: Депутаты-справороссы предложили еще больше ограничить доходы банков, уполномоченных предоставлять целевые кредиты на строительство – до ключевой ставки ЦБ плюс 1%. Сюда банк может заложить расходы на обслуживание в размере до 1% от общей суммы кредита.
Банк начисляет застройщику проценты за кредит, одновременно накапливая на счетах эскроу деньги дольщиков, которые пойдут на погашение целевого займа. Поэтому уменьшение ставки будет выгодно не только застройщику, но и дольщику.
Руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко
Дать денег застройщику не завтра, а сегодня
Проблема: Та же самая – риск недофинансирования строительства.
Решение: Те же авторы предложили еще одну меру – поэтапное и пропорциональное перечисление застройщику средств со счета эскроу по мере выполнения этапов строительства. Это должно быть предусмотрено договором эскроу и подтверждено актами приемки-передачи. Их типовые формы утверждает Правительство, говорит законопроект № 674837-7.
Старший юрист КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ксения Степанищева
Поэтапное наполнение счетов поможет небольшим компаниям-застройщикам, у которых мало своих средств, а получить заемные им сложно. Но пока не совсем ясно, как будут подтверждаться поэтапные результаты выполнения работ. Возможно, этим будут заниматься органы строительного надзора, но нормативно-правовой базы здесь пока нет.
Создать новый центр судебных экспертиз
Проблема: Необходимо улучшить организацию и производство судебной экспертизы, уверен Президент Владимир Путин.
Решение: Он внес законопроект № 663034-7, который разрешает Следственному комитету заниматься судебной экспертизой. Внутри ведомства могут появиться криминалистические подразеделения и судебно-экспертные организации. Раньше эксперты СК выполняли внутренние задачи, теперь они будут отвечать на вопросы в рамках судебных дел. Перечень экспертиз ограничен (баллистическая, видеотехническая, дактилоскопическая, информационно-аналитическая, компьютерно-техническая, лингвистическая и др.)
Управляющий партнер КА Барщевский и партнеры Анастасия Расторгуева
Я еще не видела такой пояснительной записки, которая вообще ничего не поясняет. Вероятно, оттого, что ее сложно обосновать. Зато легко назвать аргументы против «карманной» экспертизы.
Будущие эксперты будут если не в прямом, то в косвенном подчинении руководителей следственных органов, обращает внимание советник Alliance Legal CG Сергей Волосников. По его мнению, это противоречит УПК и закону «О государственной судебно-экспертной деятельности». Новый закон создаст возможность злоупотреблений со стороны следственных органов, опасается Волосников.
Помочь обманутым вкладчикам
Проблема: Недобросовестные банки могут не включать долги добросовестных вкладчиков в баланс в преддверии банкротства. Деньги выводятся из банка, ведется «черная бухгалтерия». А потом, когда банкротство уже наступило, клиенты не могут встать в реестр кредиторов. Защищать свои права в арбитражном суде рядовому вкладчику дорого, особенно если он лишился всех сбережений.
Решение: Группа депутатов-справороссов предлагает предусмотреть новые гарантии для обманутых вкладчиков. Те, кто не согласен с отказом банка или предложенной суммой возмещения, могут рассчитывать на независимую экспертизу, которая оценит обоснованность требований вкладчика. Для этого надо внести оплату «в депозит». Если вкладчик окажется прав – расходы на процедуру компенсирует АСВ. А клиент банка получит право включиться в реестр, говорится в законопроекте № 676651-7.
Мнения юристов: Анна Кремнева из КА «Юков и партнеры» одобряет законопроект, потому что он поможет защитить права «забалансовых» вкладчиков. Ситуация, когда в автоматизированной системе нет сведений о вкладе и остатке по счету, становится массовой перед отзывом лицензии банка, делится адвокат. По ее словам, нередко бывают и расхождения между данными реестров АСВ и реальными остатками по счетам на момент отзыва лицензии. Иного мнения Голенев. Он считает, что предложенная экспертиза не дает никаких новых возможностей.
Адвокат МКА Железников и партнеры Вячеслав Голенев
Законопроект сделает споры с АСВ только сложнее и дороже, потому что ничего не мешает после досудебной экспертизы назначить фактически точно такую же судебную.
Отменить транспортный налог
Проблема: Дискуссии о том, стоит ли отменить транспортный налог, ведутся много лет. Впервые об этом заговорили в 2010 году. В 2012-м идею поддержал Владимир Путин, когда заявил, что вопрос «является крайне чувствительным для огромного числа людей нашей страны». В 2017 году о необходимости отмены заявил Минтранс. Вместо этого предлагалось повысить акцизы на топливо. Тогда «пользователь платил бы, когда едет».
Решение: Отменить транспортный налог предлагает «Справедливая Россия». По мнению депутатов, лучше индексировать акцизы на топливо. Сейчас собираемость транспортного налога 50%, от акцизов можно будет получить больше, говорится в пояснительной записке к законопроекту № 663520-7. Отмена транспортного налога должна помочь снизить финансовое бремя не самых обеспеченных граждан.
Мнение юристов: Проект поддерживает Голенев, который указывает на двойное налогообложение – транспортный налог и систему «Платон». «Законопроект вряд ли будет принят, но он заслуживает внимания тем, что обращается к принципу экономической обоснованности налога и справедливости налогообложения», — делится Голенев. В отличие от коллеги, Никита Роженцов из Alliance Legal CG оценил законопроект отрицательно.
Старший консультант Alliance Legal CG Никита Роженцов
Увеличение ставок акцизов приведет к росту цен практически на все товары. Платить придется всем, включая тех, у кого нет машины. Чтобы помочь небогатым автовладельцам, лучше установить налоговые льготы для отдельных категорий лиц.
https://pravo.ru/story/211172/
