+7 (495) 645 80 10Марина Краснобаева прокомментировала, насколько законно, что инвесторы строительства жилого комплекса бизнес-класса на территории Мелькомбината №4 безвозмездно передали городу треть земли.
Текст: Алексей Пастушин
Инвесторы строительства жилого комплекса бизнес-класса на территории Мелькомбината №4 безвозмездно передали городу треть земли. На ней власти построят жилье, в которое переедут жители сносимого квартала «Камушки»
В дар
Инвесторы застройки территории Мелькомбината №4 на Шмитовском проезде в Москве (входит в «Большой Сити»), в числе которых девелоперская компания Capital Group, безвозмездно передали столичным властям права на долгосрочную аренду участка площадью 3 га на этой площадке. Об этом РБК рассказал источник, близкий к топ-менеджменту Capital Group, и подтвердили в пресс-службе столичного Стройкомплекса. Решение о передаче недвижимости по договору дарения было согласовано Градостроительно-земельной комиссией еще 28 ноября 2013 года, однако об этом стало известно только сейчас.
Кто владеет Мелькомбинатом
Расположенный на 10 га Мелькомбинат №4 (ОАО «Мельничный комбинат №4»), основанный в 1960 году, в 2005 году приобрели основатели компании «Вимм-Билль-Данн» Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин. Как писал «Коммерсантъ», сделка оценивалась в $60–65 млн. Спустя год к пулу владельцев присоединился их давний партнер по продуктовому бизнесу Тимофей Клиновский. На территории мелькомбината планировалось построить 1 млн кв. м офисов и жилья, но до реализации проекта дело не дошло. В 2007 году из него вышел Пластинин. В 2013 году Якобашвили договорился о продаже своего пакета компании Capital Group Павла Тё, Эдуарда Бермана и Владислава Доронина, которая и стала основным подрядчиком по застройке. В том же году еще одним партнером проекта стала компания ООО «Квартал-Инвест» (по данным «Ведомостей», аффилирована с подмосковным застройщиком «Веста-СФ»). На конец 2016 года все партнеры владели практически равными долями в головном ОАО «Мельничный комбинат №4»: Юшваеву и Клиновскому принадлежит по 22,27% акций, структурам Capital Group и «Квартал-Инвест» — по 24,73%. Информация по владельцам остальных долей отсутствует.
В 2015 году, согласно выписке из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), мельничный комбинат продлил договор аренды на 7 из 10 га, разделенных на четыре участка. Согласно выпискам из ЕГРН, сроки аренды двух из них истекают в 2022 году, третьего — в 2064 году. Срок аренды переданного Москве участка площадью 3 га не указан.
Его стоимость составляет около 1,5 млрд руб., подсчитал партнер Colliers International Владимир Сергунин. После получения разрешительной документации на строительство она может вырасти до 8–10 млрд руб., говорит директор департамента оценки компании Knight Frank Ольга Кочетова.
«Подобную безвозмездную передачу городу земли девелопером можно назвать прецедентом, — считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. — Обычно девелоперы «безвозмездно» расстаются с землей только в результате финансовых проблем или уголовного преследования».
Партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева также не смогла вспомнить случая, чтобы девелоперы возвращали землю властям, «не получая ничего взамен». «Обычно такая передача оформляется в виде взаимозачета: девелопер отдает свою собственность, получая взамен собственность города, но никак не по договору дарения», — говорит адвокат.
Жители на безвозмездную землю
В 2013 году власти согласовали инвесторам застройку всего мелькомбината. Тогда же было решено, что на подаренный городу участок переедут жители квартала «Камушки» (32 дома поблизости от «Москва-Сити», большая часть которых — пятиэтажки 1950–1960-х годов).
В пресс-службе московского Стройкомплекса РБК подтвердили, что на переданном участке принадлежащее городу КП «УГС» построит жилой комплекс площадью 100 тыс. кв. м в рамках адресной инвестиционной программы по расселению жителей из «Камушков».
О реконструкции «Камушков» речь впервые зашла еще в середине 1990-х годов. На этом месте за счет инвестора предполагалось построить 500 тыс. кв. м элитной недвижимости. Реализации проекта помешал начавшийся в 2008 году кризис. В конце 2011 года городские власти, возглавляемые Сергеем Собяниным, вернулись к этому вопросу. Сергей Байдаков, тогда префект Центрального административного округа, обещал, что переселение жителей «Камушков» завершится в 2014 году. Для их расселения рассматривались участки по трем адресам (ул. Сергея Макеева, вл. 11/9, Пресненский Вал, вл. 14, и Шелепихинская наб., вл. 2А), но ни один из них не подходил по параметрам — жилых площадей для расселения 1565 семей из «Камушков» (100 тыс. кв. м) не хватало, отмечали в мэрии.
«Затраты только на строительно-монтажные работы при реализации 100 тыс. кв. м составят, по нашим оценкам, порядка 6,4 млрд руб.», — подсчитала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Эта сумма не учитывает снос строений Мелькомбината №4, подключение инженерных коммуникаций, отделку нового жилья и благоустройство территории.
Остальная застройка
Оставшиеся 7 га в Шмитовском проезде Capital Group застроит вместе с девелоперской компанией «Кортрос» Виктора Вексельберга, рассказал источник РБК, близкий к топ-менеджменту Capital Group. О том, что «Кортрос» выступит соинвестором проекта, РБК писал в конце 2016 года. Здесь разместится жилой комплекс бизнес-класса и сопутствующая социальная и коммерческая инфраструктура общей площадью около 400 тыс. кв. м. Площадь продаваемых квартир, по оценкам Литинецкой, составит около 63%, или 252 тыс. кв. м.
Инвестиции девелоперов в этот проект Лобжанидзе оценивает из расчета 90 тыс. руб. на 1 кв. м продаваемой площади. Таким образом, их объем может достичь 22,7 млрд руб., подсчитал РБК. При этом, по приблизительным оценкам «Метриум Групп», выручка девелоперов без учета операционных расходов составит 70–85 млрд руб.
http://www.rbc.ru/business/07/04/2017/58e60be09a794729f1815c17
