+7 (495) 645 80 10Марина Краснобаева объяснила, может ли собственник требовать сноса постройки, которая «залезла» на его участок? Да, и в суде у него есть все шансы на успех, свидетельствует решение Верховного суда по одному из подобных споров.
Текст: Ирина Кондратьева
Может ли собственник требовать сноса постройки, которая «залезла» на его участок? Да, и в суде у него есть все шансы на успех, свидетельствует решение Верховного суда по одному из подобных споров. Причём добиться сноса можно, даже если площадь чужой застройки незначительная. Но проблемой остается отсутствие единообразия в практике по таким делам, считают эксперты.
Чуть-чуть не считается
Алина Эдуардова* купила землю и расположенный на ней склад в январе 2014 года, а месяц спустя зарегистрировала право собственности в ЕГРП. Проблемы возникли из-за участка по соседству: его арендовал Иван Туровцев*. Ему еще в 2010 году было разрешено построить на арендованной земле спортивный клуб. Здание строилось вплотную к складу, и в итоге оказалось, что часть его находится на участке Эдуардовой. Она подала в суд, добиваясь сноса постройки.
Между складом и спортклубом нет противопожарного разрыва, отсутствует доступ к стене нежилого помещения, невозможно провести реконструкцию склада, и есть реальная опасность пожара, указала в иске Эдуардова. То, что спортклуб строился с нарушениями градостроительных и пожаротехнических норм, повлияло на техническое состояние здания, утверждала она. На момент приобретения в 2014 г. его оценивали как удовлетворительное, но позже помещение характеризовали как аварийное.
Ответчик возражал, что на строительство клуба есть все разрешения, а занимаемая им чужая площадь незначительна. Согласно выводам комплексной судебной экспертизы, назначенной судом по ходатайству Эдуардовой, спортзал занимает 0,18 квадратных метра участка заявительницы, что, по мнению ответчика, несущественно. Кроме того, строительство началось еще до того, как Эдуардова купила соседний участок, и изначально наличие смежного собственника ее устраивало, обратил внимание представитель Туровцева. Доказательств того, что в результате строительства клуба произошло разрушение склада, суду не представлено, указал он.
С этими доводами и согласилась первая инстанция, Куйбышевский районный суд г. Омска (дело № 2-4182/2015 ~ М-3341/2015). Площадь участка Эдуардовой, занимаемая чужим зданием, слишком мала для сноса, решили в райсуде. Решение поддержала и апелляция – Омский областной суд (дело № 33-9714 /2015). «Установлено, что наложение земельных участков и здания ответчика на участок истца являются незначительными, то есть могут быть отнесены к допускаемой погрешности», – говорится в апелляционном определении. Там же указано: у склада есть свободный вход с другой от спортклуба стороны, так что доступ к помещению у Эдуардовой есть.
Чужой участок занимать нельзя
В Верховном суде с выводами коллег из нижестоящих инстанций не согласились (дело № 50-КГ16-16). В данном деле доказать надо совокупность ряда обстоятельств, указали в определении члены гражданской коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова. В частности, доказать следует наличие у истца права собственности на участок определенной площади и в определенных границах и то, что ответчик владеет частью участка незаконно.
В ходе проведения экспертизы установлено: спортклуб, строительство которого на момент подачи иска было не завершено, действительно занимает часть земельного участка истицы – то есть здание частично построено на земельном участке, не принадлежащем ответчику. Но первые две инстанции надлежащей правовой оценки поэтому доказательству не дали и не указали, на каком основании лишение Эдуардовой части ее земли не является достаточным основанием для удовлетворения иска о сносе здания, указали в ВС. «Каких-либо законных оснований, при которых возможно сохранение постройки на земельном участке истца, судом не приведено», – говорится в определении по делу. Законодательство не предусматривает возможность занять даже незначительную площадь участка истца другим зданием, заключили в гражданской коллегии. В итоге ВС отменил апелляционное определение и отправил дело на новое рассмотрение в Омский облсуд. Там дело пока не рассмотрено (дело №33-12015/2016).
Проблемы остаются
Одна из проблем, связанных с подобными делами, – непоследовательность судов в их решении, обращает внимание Марина Краснобаева, партнёр КА «Юков и партнёры». Даже позицию ВС сложно считать однозначно последовательной и безусловно выраженной, говорит она. «Ранее ВС выразил иную позицию по аналогичному спору. Судам первой и второй инстанции предлагалось установить, насколько снос самовольной постройки соответствует допущенному ответчиком нарушению, строительстве без необходимого разрешения и размещении объекта на незначительной части земельного участка истца, и возможно ли устранение этого нарушения без сноса объекта (Определение ВС от 09.04.2013 N 18-КГ13-14)», – напоминает Краснобаева.
Действительно, часто у судов возникают сомнения, когда истец требует снести всю постройку, когда она только малой частью заходит на соседский земельный участок, подтверждает Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»: кажется несоразмерным сносить все из-за маленького заступа, но границы большого и малого при этом неясны. «Надо заметить, что по нашим законам суд может только вынести решение о сносе всего объекта, а не о сносе заступающей на соседний участок части», – замечает Латыев: положения ст. 222 ГК такой возможности прямо не предусматривают. Но если в иске о сносе отказать, то возникает вопрос, на каком основании здание стоит на соседнем земельном участке. «На этот вопрос вразумительного ответа наша правовая система дать не может. Так что единственный выход в такой ситуации – сносить, невзирая на глубину заступа. Другое дело, что ответчик может, например, сам частично снести свою постройку, выходящую за пределы его участка – чтобы не снесли по суду. Либо можно договориться с истцом и, например, выкупить у него часть земельного участка», – комментирует ситуацию Латыев.
Определение ВС кардинально изменяет подход судебной системы к праву собственности – праву пользования земель, считает Алексей Токарев, управляющий партнёр адвокатского бюро TRUST. «Постройки будут строиться в строгом требовании с границами, установленными кадастровыми картами и нормами требований к строительству. Определение ВС направлено не только на пересмотр конкретного решения с захватом земли, а на отрезвление судебной системы, которая принимает решения по принципу «У нас так принято», – замечает он.
В целом же судам следует исходить из принципов справедливости, разумности и соразмерности, указывает Марина Краснобаева: решать подобные дела единообразно сложно, и избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.
http://pravo.ru/story/view/136553/
