+7 (495) 645 80 10Маргарита Захарова прокомментировала, что делать, когда вы недовольны, что ваши соседи на первом этаже перевели уквартиру в нежилой фонд и сдали ее бизнесменам в аренду. Имели ли право собственники помещения, например, сдать его под пекарню?
На первых этажах старых домов некоторые квартиры переведены в нежилые помещения. Их сдают бизнесменам под разные предприятия. А практически все новые жилые комплексы сразу спроектированы с учетом размещения на нижнем этаже магазинов, салонов красоты, кафе и т. д. Казалось бы – хорошо, удобно. Но жители довольны не всегда.
Пекарня в квартире
В жилищную инспекцию обратилась пожилая пара: «У нас беда, на первом этаже, прямо под нашей квартирой, открыли мини-пекарню. Мы живем на втором. Внизу нежилое помещение. Раньше там был обычный магазин. Когда помещение сдали под мини-пекарню, мы сначала радовались, казалось, что это лучше, чем магазин, запах свежей выпечки приятный. Но теперь мы этот запах уже не можем выносить. В квартире пропахли все вещи. Но есть еще проблема – в пекарне не слишком следят за чистотой на своем производстве, и снизу в нашу квартиру полезли тараканы, появились мыши».
Имели ли право собственники помещения сдать его под пекарню? Да, имели. Как объясняет юрист Маргарита Захарова (КА «Юков и партнеры»), возможность открытия в многоквартирных домах предприятий сферы услуг основана на положениях ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Однако размещать магазины можно только в помещениях, переведенных в разряд нежилых (СП 2.3.6.1066-01). Перевести жилое помещение в нежилое можно только в случае, если оно находится на первом этаже или если ниже данного помещения располагаются также нежилые помещения.
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23 «О введении в действие Санитарных правил» (вместе с «СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001) определяет основные требования к организации деятельности магазинов, находящихся в многоквартирных домах.
При открытии магазина в многоквартирном доме, если переустройство помещения затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома, необходимо получить их согласие. Безусловно, если собственники не согласны, проведение подобной перепланировки будет невозможно.
Если для открытия магазина предприниматель получил все необходимые согласования в органах государственного архитектурно-строительного надзора, жилищной инспекции, СЭС и противопожарной службы и др., жильцы не смогут препятствовать его желанию открыть магазин.
Неудобное соседство
Обычный дом в Подмосковье, старая пятиэтажка. Квартиру на нижнем этаже перевели в нежилой фонд еще в прошлом веке. Помещение переходило из рук в руки, сейчас в нем открыли мясную лавку. Над ней расположена обычная квартира, ее жители не знают, куда деваться: когда мясники рубят туши, в квартире вся мебель подпрыгивает. Кроме того, в мясном магазине гудят холодильные установки, подъезжают-уезжают машины с товаром. За санитарное состояние помещения тоже никто поручиться не может.
Что делать, если у предпринимателя есть все необходимые разрешения и согласования, но жителям открытие в доме магазина, кафе, салона или другого заведения причинило массу неудобств?
«В случае нарушения правил (работа в ночное время, нарушения правил выгрузки товара и др.), которые установлены законодательством, предпринимателя можно привлечь к административной ответственности, а также обращаться с жалобой в Роспотребнадзор, – говорит Маргарита Захарова. – Сотрудники Роспотребнадзора имеют право выносить предписания в целях устранения нарушений санитарно – эпидемиологического характера, данные предписания имеют обязательную силу для юридических лиц и предпринимателей».
Некоторые вопросы можно решить, обратившись в другие надзорные органы – Мосжилинспекцию, Объединение административно-технических инспекций и т. п. Кроме того, жители любого района не лишены права обратиться в суд с требованием о прекращении деятельности магазина или устранении нарушений его эксплуатации.
Что решает УК?
Москва, новый красивый дом. Первый этаж отведен под коммерческие помещения. В одном из них открыли пивной магазин. Вроде бы закон продавцы не нарушают, торговля пивом разрешена до 23 часов. Имеют право. Но к магазину потянулись любители выпивки со всего квартала. Тут же устраиваются с пивом на лавочках, курят, шумят, иногда ведут себя агрессивно. А рядом детская площадка. Да и не расходятся тусовщики после закрытия магазина, шумят и мешают жителям ЖК отдыхать.
Как правило, в старых домах квартиры были переведены в нежилой фонд еще в 90-х, тогда согласия других жителей на это никто не спрашивал. Сейчас в новостройках сразу предусмотрены помещения коммерческого назначения, которые удобно расположены. И даже размещенные в них предприятия обычно не причиняют неудобств. Но иногда жителям все-таки не нравятся некоторые заведения. Можно ли повлиять на ситуацию, обратившись, например, в управляющую компанию?
«В современных жилых комплексах существует несколько возможных вариантов развития событий, – рассказывает Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград». – Во-первых, большинство застройщиков предпочитают продавать помещения на первых этажах, что дает право будущим собственникам сдавать их любым арендаторам. Во-вторых, в случае, если жильцам не нравится тот или иной магазин, то управляющая компания не имеет никакого отношения к чужой собственности. Обычно, если конкретный арендатор вызывает возмущение жильцов, но не нарушает закон, то обратиться в УК, конечно, можно, но вряд ли это будет результативно».
По словам эксперта, можно попробовать договориться с конкретным собственником, но формальных оснований для этого (если все-таки нет правонарушений) не будет. Жители могут начать жаловать в Управу района, которая также может обратиться к собственнику и попробовать урегулировать вопрос, но и тут речь идет об устных договоренностях и умении найти общий язык.
Совсем иная ситуация складывается в жилых комплексах, где управляющая компания сдает помещения самостоятельно. Как утверждает Юрий Тараненко, это дает гарантированный разнообразный набор арендаторов и исключает возможность появления «неудобных» для жильцов магазинов или сервисов. Проводятся исследования, на основании которых разрабатываются планировки первых этажей и необходимое техническое обустройство. То есть в каждом доме, где есть среднего размера супермаркет, обязательно будет помещение для погрузки/разгрузки, чтобы не создавать лишнего шума и не нарушать установленные городом правила. Для заведений общественного питания (кафе, пекарни и пр.) обязательно наличие дополнительной самостоятельной вытяжки, чтобы избежать неудобств для жильцов «первых» этажей. Такой подход дает гарантированное отсутствие недовольства со стороны жителей, так как весь процесс наполнения комплекса арендаторами контролируется самой УК.
