+7 (495) 645 80 10Светлана Тарнопольская прокомментировала депутатский законопроект, который упрощает раздел имущества, приобретенного на средства маткапитала. Сейчас собственникам надо разделить имущество перед его продажей.
Текст: Екатерина Волкова, Мария Макутина
Правительство поддержало депутатский законопроект, который упрощает раздел имущества, приобретенного на средства маткапитала. Это следует из отзыва на проект, который был утвержден на правкомиссии по законопроектной деятельности. Источник в кабмине подтвердил, что отзыв был утвержден на заседании 11 декабря.
Законопроект предусматривает возможность отказа от доли в жилье для супруга и совершеннолетнего ребенка – сейчас у членов семьи матери, получившей поддержку, такого права нет. Из-за этого собственники ограничены в продаже недвижимости, купленной в кредит с использованием средств маткапитала.
Правительство высказало к поправкам ряд замечаний. В частности, в кабмине обратили внимание, что в законопроекте не описывается, как семье нужно делить квартиру, купленную на деньги от продажи жилья, ранее приобретенного с использованием маткапитала.
«Ведомости» направили запрос представителю правительства.
Что предлагают депутаты
Законопроект дает совершеннолетнему ребенку и его отцу право отказаться от долей в жилом помещении, купленном с использованием маткапитала. Возможность отказа позволит продать жилье до погашения кредита, следует из пояснительной записки. Сейчас закон обязывает сначала погасить ипотеку, разделить жилье по соглашению и только после этого продавать. Это приводит к «затягиванию сделок и вынуждает продавать недвижимость по цене ниже рыночной», говорится в пояснении к проекту. Сейчас совершеннолетний ребенок и супруг не могут отказаться от получения ими доли в жилом помещении, что, по мнению авторов проекта, противоречит нормам Гражданского кодекса. Получение такого права позволит совершеннолетним детям «самостоятельно принимать решение о необходимости выделения им доли в жилом помещении», в том числе в случае их отдельного проживания и наличия собственной жилплощади.
Теперь появится возможность перенести обязательства по распределению долей на следующее жилье, купленное на деньги от продажи первого, где был задействован маткапитал. Но это возможно лишь в том случае, когда жилищные условия улучшаются. Таким образом снижаются риски ущемления права несовершеннолетних детей получить свою долю. При этом граждане получают возможность обменять одну квартиру на другую без потери в цене и тем самым решить свою жилищную задачу. Таким образом, принятие законопроекта «повысит эффективность использования средств материнского капитала и повлечет за собой благоприятные социальные последствия для семей с детьми», считают депутаты.
Кроме того, проект предлагает установить срок, в течение которого владелец сертификата или его супруг обязаны оформить жилое помещение, купленное на средства маткапитала, в общую долевую собственность, что позволит исключить разногласия. Сейчас в правоприменительной практике существует проблема, связанная с наследованием жилых помещений, купленных с использованием маткапитала, их отчуждением или получением разрешений органов опеки и попечительства.
Судебная практика
Вопросы о господдержке семей с детьми с направлением средств маткапитала для улучшения жилищных условий «являются одними из самых острых в судебной практике», признает юрист юридической компании «Шаги» Марина Шиховцова. Проблемы, связанные с применением настоящего закона, возникают из-за отсутствия единообразного толкования, объясняет она. При этом такие дела решаются сейчас только в суде с целью установить использование средств материнского капитала по назначению, а именно на улучшение жилищных условий, говорит Шиховцова.
Верховный суд в 2016 г. «внес сумятицу» в решение вопроса об отказе от долей в праве на недвижимость, приобретенную за счет средств материнского капитала, отмечает партнер «Юков и партнеры» Светлана Тарнопольская. Суд наделил обязанностью совершеннолетних членов семьи выделять в собственность долю в такой недвижимости, указывает она.
Сейчас действует закон, по которому после использования средств маткапитала на улучшение жилищных условий возникает обязанность оформить жилье в общую собственность супруга владельца сертификата и его детей, объясняет партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры» Полина Павлова. На практике это порождает ряд проблем – «увеличены сроки и расходы на оформление долей, наличие минимальных долей также может породить сложности при перепродаже этих помещений». В действующей версии закона «существует ряд пробелов, которые в дальнейшем выливаются в судебные тяжбы», соглашается Шиховцова. Если жилое помещение будет продано без выделения долей детям, то в судебном порядке сделку могут признать недействительной, а также могут требовать возврата средств маткапитала в Социальный фонд, добавляет Шиховцова.
Многие вообще забывают или не знают об обязанности выделить данные доли, а когда узнают, то быстро это сделать проблематично, отмечает Павлова. Предлагаемый проект упростит эту задачу и поможет оперативно распорядиться такой квартирой, исключив необходимость обходить обязанность выделения долей на всех членов семьи и избавив от принудительного дробления недвижимости, говорит Павлова.
По ее словам, на практике часто возникают ситуации, когда при покупке жилья на целевые средства оформление в долевую собственность после снятия обременения «фактически происходит через 5–15 лет». За несколько лет жилищные потребности семьи по каким-либо причинам могут измениться, может появиться необходимость в изменении климатических условий, региона проживания, увеличении площади, признает Шиховцова.
Проект, по сути, предлагает перенаправить средства маткапитала с одного объекта недвижимости на другой в пределах срока действия договора ипотеки, это может решить проблему улучшения жилищных условий до момента выплаты по ипотеке, говорит Тарнопольская. Однако основная проблема с недвижимостью, приобретенной на средства маткапитала, возникает «не в рамках ипотечного периода, а уже после – на стадии отчуждения недвижимости, заведомо обремененной долями несовершеннолетних». При этом доля материнского капитала в стоимости жилья может составлять всего «2–5%, а проблемы при отчуждении такой недвижимости вы получите на все 100%», уверяет Тарнопольская. И здесь без законодательного закрепления дополнительных механизмов баланса прав несовершеннолетних и прав всей семьи на улучшение жилищных условий, с учетом размера вложения материнского капитала, не обойтись, заключает она.
