+7 (495) 645 80 10Рустам Батыров прокомментировал, как будут регистрироваться сделки на рынке недвижимости в связи с вступлением в силу 1 марта новой нормы Гражданского кодекса, которая отменяет старый порядок регистрации договоров аренды.
Текст: Соколова Татьяна
С 1 марта старый порядок регистрации отменен, а новый неясен: юристы не понимают, надо ли регистрировать все сделки или можно не регистрировать их вовсе. Если последнее верно, на рынке могут возникнуть сделки с «двойной» и «тройной» арендой
Фото: Григорий Собченко/BFM.ru
Новая норма Гражданского кодекса, вступающая в силу с 1 марта, отменяет старый порядок регистрации договоров аренды. Однако юристы радикально расходятся во мнениях насчет нового порядка регистрации, хотя до вступления закона в силу остается всего лишь самый короткий месяц года.
Речь идет о положениях федерального закона № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2012. Главное новшество — объектом регистрации будет выступать право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.
Ситуация с регистрацией договоров аренды, действительно, крайне неопределенная, прокомментировала BFM.ru Екатерина Медейко, партнер компании CMS in Russia.
В 2012 году Росреестр России зарегистрировал 177 тысяч 357 договоров аренды нежилой недвижимости, 2 тысячи 869 — жилой, 11 тысяч 765 — линейных объектов, и 1 договор аренды предприятия.
С одной стороны, ясность есть в том, что все договоры аренды будут считаться заключенными с момента подписания их сторонами. До 1 марта действует порядок, что договоры аренды сроком на 1 год и больше считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Аренда — обременение или нет?
«Неясным остается вопрос с регистрацией аренды как обременения. Большинство юристов пришло к выводу, что аренда как обременение не подлежит государственной регистрации на основании абзаца 2 ст. 4 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», — отметила Екатерина Медейко.
Там указано, что обременения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Большинство юристов утверждают, что ни одним законом регистрация аренды не предусмотрена, соответственно, она не регистрируется.
Надо отметить, что опрошенные BFM.ru юристы действительно поняли норму закона таким образом.
«После 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, договоры аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее года. Тем самым, объектом регистрации будет выступать право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним», — прокомментировала Светлана Выжанова, юрист юридической компании «Хренов и Партнеры».
«В законе, в том числе и в поправках отсутствует какое-либо прямое указание на необходимость регистрации аренды в качестве обременения. Из этого следует, что с 1 марта договор аренды недвижимого имущества и обременение недвижимого имущества в виде аренды не подлежат обязательной государственной регистрации», — считает Рустам Батыров из коллегия адвокатов «Юков и Партнеры».
Последствия отмены обязательной регистрации могут привести к «двойной» или «тройной» сдаче помещений.
«Если регистрация договоров аренды будет необязательной, то у каждого арендатора существует риск, что объект недвижимости уже обременен арендой, и с 1 марта невозможно будет нивелировать данный риск путем проверки в регистрационном органе», — отметила Светлана Выжанова.
Отметим, то опрошенные практики рынка недвижимости тоже считают, что регистрация будет необязательной (см. Пример из жизни). Однако, похоже, они ошибаются.
Пример из жизни
Исполнительный директор агентства недвижимости Quadro Real Estate Андрей Иванов рассказал, как сейчас, в преддверии изменения правил, заключаются сделки по аренде: «Клиент снимает офис на срок более трех лет, сделка в конце января. Но исходя из новой нормы, он договорился с арендодателем, что до 2 марта 2013 он занимает помещение по краткосрочному договору, чтобы не регистрировать сделку. Далее будет заключен долгосрочный договор, который регистрировать уже не надо».
Права все таки надо регистрировать
«Однако наши законодатели придерживаются иной точки зрения. По их мнению, регистрация аренды как обременения обязательна. Она предусмотрена ФЗ-122 (при этом они ссылаются на статьи 1 и 2 данного закона). Соответствующее разъяснение председателем Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым было направлено в Министерство экономического развития и Росреестр», — рассказала BFM.ru Екатерина Медейко.
Юрист дополняет, что в статье 26 ФЗ-122 говорится, что государственная регистрация прав аренды производится посредством государственной регистрации договора. «При этом толковать фразу «посредством государственной регистрации договора аренды» нужно как носящую чисто процедурный характер, а не устанавливающую обязательную регистрацию договора. Например, как «аренда регистрируется посредством проставления штампа о регистрации на договоре», что фактически и происходит», — отметила она.
В официальном письме Крашенинникова не делается различий между долгосрочной арендой, краткосрочной арендой и арендой на неопределенный срок, а говорится, что положения об обязательности регистрации аренды как обременения будут сохранять силу.
То есть получается, что отменив регистрацию долговременной аренды одним пунктом, закон ввел регистрацию всех договоров аренды, посчитав этот вид договора обременением.
Если у помещения меняется собственник
Регистрация договора аренды может сыграть свою роль в том случае, когда хозяин помещения меняется. «При смене собственников недвижимости договоры аренды будут сохранять силу», — поясняет новые нормы закона Екатерина Медейко.
Андрей Иванов, исполнительный директор агентства недвижимости Quadro Real Estate, тоже считает, что права аренды в таком случае должны сохраняться: «Это четко прописано в статье 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть при отчуждении арендуемого помещения, договор аренды сохраняет свою силу, а новый собственник становится арендодателем по действующему договору аренды».
Но другие юристы видят нюансы, связанные как раз с моментами регистрации договоров аренды.
«Закон пока не определяет последствия, какие наступают в случае, если такая регистрация не будет произведена. Не исключено, что будет внесено уточнение о том, что если аренда не была зарегистрирована в качестве обременения, то, например, такая аренда не будет иметь действительную силу для нового собственника здания. Это будет означать, что аренда досрочно прекратится, как только здание будет продано третьему лицу», — рассказал в интервью Business FM партнер практики по недвижимости компании «Гольцблат БЛП» Юрий Чернобривцев. Он добавил, что такой порядок нигде четко не прописан.
