+7 (495) 645 80 10Екатерина Баглаева рассказала, что делать, если застройщик пытается передать недвижимость, возведенную с нарушением строительных технологий или мелкими дефектами.
Текст: Алена Никулина
Принимаем квартиру не спеша
Передача квартир дольщикам начинается после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Стороны при выдаче ключей подписывают акт приема-передачи квартиры. Это очень важный для собственника квартиры документ – не стоит торопиться сразу ставить свою подпись. Первым делом нужно выявить все возможные недоделки и зафиксировать их либо в самом акте, либо в смотровом листе.
Когда нет уверенности, что получится самостоятельно обнаружить все промахи застройщика, лучше обратиться к профессиональным строителям. Многие на осмотр квартиры и подписание передаточного акта приходят с прорабом той строительной бригады, которая будет выполнять отделочные работы. Это, пожалуй, наиболее предпочтительный вариант, тем более он тоже заинтересован в том, чтобы квартира попала в руки его рабочих без лишних «косяков».
Но вообще есть несколько простых, но доступных правил, которые помогут принять жилье без посторонней помощи. Во-первых, стоит отметить, что на осмотр всегда лучше приезжать днем, чтобы было легче выявить все недостатки. Строительный мусор должен полностью отсутствовать, иначе будет крайне проблематично рассмотреть все недостатки квартиры. Во-вторых, необходимо внимательно проверить работу окон и дверей. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком с целью предотвращения появления грибка. В-третьих, стоит обратить внимание на вентиляцию. Если она работает, пламя поднесенной к ней спички отклонится в сторону. Кроме того, нужно осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги.
Таким образом, участнику долевого строительства при приемке квартиры необходимо тщательно осмотреть квартиру, включая коммуникации, все претензии по качеству указываются в смотровом листе (дефектной ведомости).
Как отмечает Екатерина Баглаева, коллегия адвокатов «Юков и Партнеры», если замечаний по качеству выполненных строительных работ нет, это также указывается в передаточном акте. «Если у вас есть замечания, обязательно четко и подробно укажите их в акте, в противном случае застройщик не будет их устранять. Не забудьте оставить себе второй экземпляр всех документов или хотя бы их копии», – рекомендует эксперт.
В соответствии с ФЗ №214, который регулирует отношения в сфере долевого строительства, в случае обнаружения недостатков от застройщика по своему выбору можно потребовать их устранения, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на такое устранение. Чаще всего сами дольщики выбирают первый вариант. При этом важно также в письменной форме согласовать сроки и порядок устранения дефектов.
После акта
Согласно закону о долевом строительстве каждый объект строительства имеет гарантийный срок. Гарантия на конструктив здания составляет 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование 3 года. То есть после подписания акта также можно обращаться к застройщику, если всплыла какая-то проблема. Однако Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» предупреждает: в некоторых ситуациях, если претензии к застройщику или управляющей компании предъявляются уже после заселения, приходится доказывать, что нарушения произошли не из-за некорректной эксплуатации помещения самим собственником, а стали следствием несоблюдения технологии строительства.
Например, бывали случаи, когда квартиры принимались весной, и у покупателей не было возможности проверить работу батарей. Оказывалось, что отопительная система по той или иной причине практически не нагревала помещение. Конечно, застройщик обязан в таком случае устранить проблему, даже несмотря на то, что в акте приема-передачи не был отражен этот дефект.
Куда обращаться, кому писать?
Небольшие недоделки застройщик обычно устраняет в довольно короткие сроки и без возражений. Проблемы могут возникнуть в случае значительных претензий со стороны покупателя, рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Если после обнаружения недостатков и обращения к застройщику с требованиями исправить ситуацию, меры не были приняты, следует обращаться в суд. Адвокат Олег Сухов советует для подачи иска в судебные органы провести независимую строительную экспертизу, чтобы подтвердить обоснованность своих требований. Также нужно направить в досудебном порядке претензию застройщику. На одном экземпляре (который останется у дольщика) должна быть отметка о получении.
Дольщик может в суде требовать устранения всех замечаний, которые были отражены в дефектной ведомости. Еще один вариант – исправить недостатки самостоятельно и взыскать с застройщика потраченные средства. Этот вариант подходит, например, в том случае, если гарантийные сроки истекают, а застройщик отказывается привести дом в порядок.
Также можно расторгнуть договор. Статья 7 ФЗ №214 устанавливает: в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств.
Дольщик в этом случае может истребовать с застройщика выплаченную по договору стоимость квартиры, а также проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Также в суде можно попытаться получить компенсацию за понесенные убытки (в виде процентов по ипотеке, стоимости услуг адвоката, оплаты пошлин).
Писать письма чиновникам, по мнению экспертов, в такой ситуации не особенно-то помогает. «Как показывает практика, жалобы чиновникам пишут многие, однако судебный порядок часто оказывается эффективнее», – отмечает Олег Сухов. По словам Марии Литинецкой, если управляющая компания или застройщики не реагируют на обращения жильцов по устранению тех или иных строительных недостатков, также можно подать жалобу в прокуратуру. Это самый действенный рычаг влияния на нерадивые компании, считает эксперт.
Отопления нет, лифты не работают
В случае возникновения проблем с предоставлением услуг ЖКХ жильцы многоквартирного дома могут направить письменное обращение в Государственную жилищную инспекцию. Инспекция как раз осуществляет контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг. По итогам проверок будут составлены протоколы о привлечении к административной ответственности и выданы предписания об устранении нарушений. Инспекторы через какое-то время обычно приходят с повторной проверкой. Так что управляющие организации могут поплатиться крупными штрафами.
***
Любое отклонение от правил – это ответственность девелопера перед дольщиками, который обязан устранять недостатки за свой счет и в дальнейшем искать «виноватых» – будь то генподрядчик или технадзор. Таким образом, в теории нарушений строительного процесса в жилом строительстве не должно быть. Тем не менее, не всегда обходится без них. И если пришлось столкнуться с такой ситуацией, не стоит бояться отстаивать свои права в суде, обращаться в прокуратуру и жилищные инспекции.
http://sob.ru/news/2017/03/24/chto_delat_esli_kvartiru_postroili_nekachestvenno_
