+7 (495) 645 80 10Рустам Батыров прокомментировал, какие опасности поджидают арендатора при найме жилья. Список подводных камней огромен – от банальных проблем с водопроводом или электричеством до тонких юридических ловушек.
Текст: Марат Селезнев
айти и снять квартиру не так просто, как кажется на первый взгляд. Есть множество подводных камней, которые попортят вам нервы, прежде чем вы окончательно решите начать поиск другого жилья. Их список поистине огромен – от банальных проблем с водопроводом или электричеством до тонких юридических ловушек. Мы побеседовали с экспертами и выяснили, на что вам следует обратить особое внимание, если вы решили снять квартиру.
Развивающийся рынок
Российский рынок аренды недвижимости имеет хорошие перспективы роста, несмотря на то что его нельзя сравнить с западным, где снять квартиру или комнату – обычное дело. Мобильность работников там гораздо выше, чем у нас, поэтому частые переезды ради лучшего трудоустройства сопровождаются постоянной сменой жилья.
Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорит, что россияне воспринимают аренду как меру вынужденную – такова особенность национального менталитета. «Собственность на квартиру считается мерилом состоятельности человека. Россияне зачастую необдуманно вступают в сделки купли-продажи с привлечением крайне обременительных ипотечных кредитов в тот момент, когда куда более разумным решением была бы аренда», – добавляет эксперт.
Первый замдиректора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова считает, что практика аренды жилья в нашей стране уже стала повсеместной. «Загляните в любой московский дом – практически в каждом вы найдете объявления о сдаче квартир в аренду. Да и у каждого человека в жизни может возникнуть ситуация, когда ему необходимо перебраться на съемное жилье», – говорит специалист.
При этом можно найти предложения на любой вкус и кошелек. По оценкам экспертов, минимальная цена аренды — 10-15 тыс. рублей в месяц. За эти деньги можно снять комнату в столице. Максимальная цена не имеет четкой границы. Встречаются предложения в районе 150 тыс. руб., но не исключены и более дорогие варианты.
Скелеты в шкафу
Если вы ищете хорошую квартиру, которую можно снять, следует соблюдать несколько простых правил. Будьте внимательны, и аренда не станет головной болью.
Георгий Дзагуров рекомендует тщательно проверить право собственности. Бывает, что квартиру сдает один собственник, а потом появляется другой владелец и предъявляет свои права на доход от сдачи жилья или на часть квартиры. Например, супруги купили квартиру, развелись, поделили ее на две части, но арендодатель ничего вам об этом не сказал. Чтобы избежать этой неприятной ситуации, необходимо сделать запрос в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и убедиться, кто действительно является собственником недвижимости.
Также не стоит пренебрегать страховым депозитом, то есть залогом за сохранность имущества. Он берется один раз при заключении договора аренды совместно с оплатой первого месяца проживания. Страховой депозит защищает владельца квартиры от порчи его имущества и возможных задолженностей по счетам (телефонные переговоры, коммунальные услуги и т. д.). В конце срока аренды, если имущество в порядке, а счетов нет, залоговая сумма возвращается квартиросъемщику. В тех случаях, когда поломка происходит из-за неисправности техники, возникшей не по вине арендатора, ущерб должен возмещать собственник квартиры. Если стороны самостоятельно не могут решить, кто виноват, имеет смысл провести независимую экспертизу.
«Например, в практике нашей компании был такой случай: в арендуемой квартире наниматель неплотно закрыл вентиль бойлера, вследствие чего соседи снизу были затоплены. Сначала собственник хотел взыскать с жильца полную стоимость ремонта. Однако арендатор смог доказать, что протечка произошла из-за отсутствия одной из деталей водонагревателя, предусмотренной производителем», – рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty.
Также Г. Дзагуров подчеркивает, что собственнику и арендатору необходимо сразу определиться со всеми вопросами, связанными с меблировкой жилья. В контракте нужно четко прописать, какая мебель в квартире уже есть, какую должен купить владелец, какую – наниматель. Если все покупает арендатор, в договоре обязательно указывается, вычитается ли потраченная сумма из ставки аренды или же он забирает мебель и технику после расторжения договора.
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин советует обращать внимание в первую очередь не на саму квартиру, а на собственника, точнее, на наличие у него права сдавать квартиру. Проверьте его паспорт и свидетельство о собственности.
Мария Жукова подчеркивает важность тщательного осмотра вашего будущего жилища. Проверьте, работают ли замки, все ли ключи вы получили. Обязательно убедитесь в работоспособности сантехники. Нужно проверить, не протекают ли трубы, хорошо ли работает слив. «Маленький секрет: если открыть воду на полную и под ванну постелить сухую газету, то она может сыграть роль «лакмусовой бумажки» – если ванна протекает, газета намокнет. То же самое можно и нужно проделать на кухне», – советует первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».
Проконтролируйте, чтобы вся техника была в рабочем состоянии. Убедитесь в исправности выключателей и электропроводки – все должно быть в идеальном состоянии. Откройте и закройте окна, проверьте целостность стеклопакетов и рам. Познакомьтесь с соседями – нужно знать, с кем вы будете жить рядом.
По словам руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлии Лукиной, самое главное – проверить все документы. «Человека, подписавшего договор найма на основании фальсификата, просто выставят потом на улицу, и доказать что-то будет очень сложно», – предостерегает эксперт.
Также она рекомендует искать предложения тщательно, поскольку существует опасность получить не то, что ожидалось. К примеру, летом в базу агентств попадает масса сезонной недвижимости, которая сдается всего на несколько месяцев. Многие узнают об этом слишком поздно.
Ну, и главная рекомендация – пользуйтесь услугами специалистов. Аренда жилья – серьезное дело, с которым не каждый может справиться самостоятельно. Профессионалы помогут подобрать вам самый подходящий вариант, сопроводят сделку и избавят вас от лишних хлопот.
Договор дороже денег
Самая ответственная часть процесса аренды — подписание договора. Несмотря на всю ее важность, многие ею пренебрегают, ограничиваясь устной договоренностью с хозяином квартиры, тем самым оставляя себя без правовой защиты. С такой оценкой соглашается юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Рустам Батыров. Он считает, что причины такого правового нигилизма кроются, с одной стороны, в обывательском безразличии к бумажной волоките, а с другой – в нежелании владельцев недвижимости официально декларировать свои доходы и уплачивать налоги.
В то же время заключение договора найма с грамотными и тщательно прописанными условиями в интересах как собственника, так и арендатора. Только договор может гарантировать нанимателю возможность беспрепятственного пользования жилым помещением в течение оговоренного срока, а собственнику квартиры – сохранность сдаваемого помещения и своевременную оплату. В противном случае, без оформления договора в письменной форме, обеим сторонам будет очень сложно обезопасить себя от всевозможных конфликтных ситуаций, не говоря уже об откровенном мошенничестве.
Рустам Батыров отмечает, что в договоре должны быть прописаны паспортные данные обеих сторон и адрес арендуемой квартиры. Тщательной регламентации требуют условия коммунальных и прочих периодических платежей, оплата телефонных переговоров, опись имущества, находящегося в квартире, и его состояния, ответственность нанимателя за его порчу.
Юрист призывает обратить особое внимание на три момента. Во-первых, должна быть указана плата за жилое помещение. Размер, сроки, способы оплаты устанавливаются по соглашению сторон и не могут изменяться в одностороннем порядке, если стороны договора не предусмотрели иное (статья 682 Гражданского кодекса РФ). Нанимателю важно убедиться, что договором не предусматривается право собственника менять плату в одностороннем порядке. Для предупреждения разного рода конфликтных ситуаций каждую передачу денег в счет оплаты по договору рекомендуется оформлять соответствующей распиской.
Во-вторых, важно указать срок, на который заключен договор. Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным – его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ). При этом различаются договоры долгосрочного найма (на срок больше года), в случае которых право требования досрочного расторжения договора в судебном порядке возникает в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, и договоры краткосрочного найма (на срок менее года), в случае которых основанием для досрочного расторжения является невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наконец, в-третьих, в договоре найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут проживать там совместно с нанимателем. В противном случае наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам только на шесть месяцев, при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения, и только если этот договор является долгосрочным. Если договор найма не является долгосрочным, то вселение других жильцов может быть только с согласия наймодателя.
http://lf.rbc.ru/recommendation/finance/2013/08/27/229923.shtml
